28/07/2008

extrait avis

L'association agit à l'intervention du syndic, qui la représente et exécute les décisions de l'assemblée générale. Celle-ci nomme le syndic, qui est responsable devant elle. Le contrôle et l'appréciation de la gestion du syndic peuvent conduire à sa révocation (ad nutum) par l'assemblée générale, qui peut aussi, en cas de carence, lui adjoindre un syndic provisoire. La nature du syndic, organe de l'association, l'empêche de déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale. Les actes du syndic engagent l'association.

12. L'assemblée générale est donc l'organe de décision de l'association, disposant de pouvoirs de contrôle. Le syndic en est l'organe d'exécution, dont les pouvoirs de décision sont limités (aux actes conservatoires et d'administration provisoire, aux actes nécessaires à la gestion des fonds et aux actes qui lui seraient délégués par les statuts ou l'assemblée générale). Si l'assemblée générale ne peut se substituer au syndic, elle peut toujours le sanctionner s'il ne respecte pas ses indications (cf. supra).

13. Par contre, le syndic n'est pas soumis aux injonctions d'un ou de plusieurs copropriétaires agissant à titre individuel, sauf pour donner suite aux obligations que la loi ou les statuts lui font, ou aux obligations auxquelles l'association est tenue à l'égard des copropriétaires, en vertu de la loi et de la nature de l'association, ou en vertu des statuts, d'un éventuel règlement d'ordre intérieur ou d'une décision de l'assemblée générale. De manière générale, les copropriétaires voulant protéger ou faire valoir un droit doivent saisir le juge de paix et agir contre l'association, qu'il s'agisse de contester une décision de l'assemblée générale, un acte du syndic ou une disposition des statuts inéquitable et leur portant préjudice. Un ou plusieurs propriétaires disposant d'un cinquième des quotes-parts détiennent toutefois un pouvoir concurrent à celui du syndic : celui de convoquer directement une assemblée générale extraordinaire s'ils l'estiment nécessaire.

11:39 Écrit par J. Zachmann dans assemblée générale | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

droit des copropriétaires

La Commission pour la Protection de la Vie privée a rendu ce 30 juin l’avis d’initiative qu’elle a pris le 11 juin dernier et qui était attendu par le SNP et ses membres.Il en ressort qu’en respectant certaines conditions il est légitime que chaque copropriétaire puisse avoir connaissance de la liste des autres copropriétaires de l’immeuble. Il est également précisé qu’il est légitime que les copropriétaires soient au courant, dans des conditions analogues, de l’identité de ceux d’entre eux qui ont des dettes à l’égard de la copropriété. La parution de cet avis est un succès pour le SNP, qui œuvre en faveur de la transparence et de la bonne gestion des immeubles en copropriété !

11:36 Écrit par J. Zachmann dans nos droits | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

 

Soigner le malaise des copropriétés

Charlotte Mikolajczak - LIbre Belgique

Mis en ligne le 24/07/2008

La loi sur la copropriété date de 1994. Depuis son entrée en vigueur, elle a suscité moult problèmes et controverses. Une proposition de loi vise à la moderniser. Et à assurer plus de clarté dans le fonctionnement des copropriétés.

La législation sur la copropriété aura bientôt 15 ans et ne fait pas que des heureux : tous les points susceptibles de poser des problèmes pratiques n'ont en effet pas été envisagés. Il faut dire que cette forme d'habitat a beaucoup évolué ces dernières années tout comme son public - qui s'est élargi mais également paupérisé. La copropriété concerne actuellement 1,2 million de logements en Belgique, soit 3,5 millions de personnes. C'est dire si le sujet est majeur.

Poussés dans le dos par des copropriétaires malheureux, les députés Clotilde Nyssens (CDH) et Olivier Hamal (MR), par ailleurs président du Syndicat national des propriétaires et copropriétaires, ont travaillé sur une modification de cette loi de 1994. D'abord séparément puis ensemble "pour créer le consensus avec les autres partis", expliquent-ils. D'ores et déjà, leur proposition de loi conjointe "visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés" a été cosignée par des parlementaires Ecolo, PS, MR, Open-VLD et CD&V/NVA (1).

"Trop de copropriétés sont gérées par de vieux statuts, indique d'emblée Clotilde Nyssens, et trop de copropriétaires ont l'impression de devoir se battre pour des choses qui sont pourtant pleines de bon sens. Ils sont demandeurs de nouvelles règles." "Il faut renforcer la transparence et la démocratie, insiste Olivier Hamal. Ce qui passe entre autres par la clarification des rôles de chacun, la multiplication de règles précises afin que les choses s'imposent et ainsi éviter que les copropriétaires aillent en justice." Mais également pour éviter les éventuelles "complicités" entre conseil de gérance et syndic, ou les abus de majorité au sein desdits conseils de gérance. "On sait que les conflits de voisinage sont difficiles, renchérit Clotilde Nyssens. Mais les conflits de copropriétaires sont pires : le partage de lieux communs peut rendre le quotidien épouvantable."

Mais si les copropriétaires ont des droits, ils ont aussi des devoirs. "On peut déplorer leur manque d'engagement dans la gestion de leur immeuble, jugent-ils. Ils sont trop passifs, ne vont pas aux assemblées préférant renvoyer des procurations... Il faut trouver les moyens de les inciter à s'impliquer d'avantage car ils sont tous responsables."

Pour la majorité des problèmes, les députés ont trouvé des solutions. Mais certains restent en suspens comme le possible rapport de force entre copropriétaires majoritaires et minoritaires, pouvant aller jusqu'à l'instauration d'un véritable climat de terreur.

Objectif : fin 2008

Le texte de la proposition est long et ses auteurs ne s'attendent pas à ce qu'il soit discuté en quelques réunions. D'autant que beaucoup de copropriétaires et de syndics voudront réagir. Tout sera dans l'organisation et la méthode de travail. Clotilde Nyssens et Olivier Hamal tablent sur une mise à disposition de leur proposition à la rentrée et espèrent son passage à la Chambre fin de cette année.

 

(1) Zoé Genot (Ecolo), Thierry Giet (PS), Carina Van Cauter (Open VLD), Ralf Terwingen (CD&V/NVA), Katrien Schrijvers (CD&V/NVA), Sarah Smeyers (CD&V/NVA), Marie-Christine Marghem (MR), Pierre-Yves Jeholet (MR).

© La Libre Belgique 2008

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09/06/2008

Legislation

Ce jeudi 5 juin le Sénat a voté en assemblée plénière la proposition de loi qui met fin, en matière de bail de résidence principale, à la procédure séparée de conciliation obligatoire lors d’une action en justice introduite par un bailleur contre son locataire tendant à obtenir l’adaptation du loyer, le recouvrement des arriérés de loyer et/ou l’expulsion du locataire.Nous vous informerons dès que la loi sera publiée et entrera en vigueur. C’est une victoire importante pour les propriétaires qui perdaient beaucoup de temps – et d’argent – à cause de cette procédure. C’est également une victoire symbolique car le vote de cette loi démontre que les bailleurs peuvent se faire entendre par le législateur, ce qui n’a pas toujours été le cas ! Bientôt d’avantage d’infos sur le site internet et dans Le Cri.

11:22 Écrit par J. Zachmann dans Actualité | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

30/04/2008

 

Version intersyndicale du contrat CADRE de syndic dans sa version définitive (Mars 2008)

voici le lien qui vous conduit au site ayant publlié un contrat-cadre résultant d'engagements de syndics pour des prestations cuvertes par les honoraires votés en assemblée générale. On peut saluer cette initiative qui a été prise par des associations  de syndics en France. .

14:30 Écrit par J. Zachmann dans nos droits | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

communication de la liste-

Le syndic a communiqué la liste des copropriétaires avec adresses; suite à la mise en demeure. Il a fallu pour cela un appui du syndicat  national des copropriétaires, le recours à un cabinet d'avocats, sans lequels nous n'aurions pas eu satisfaction.  Le tout  dans un climat délétère  et des pratiques sur lesquelles le syndicat des copropriétaries a émis de sérieux doutes.

14:28 Écrit par J. Zachmann dans Actualité | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

21/04/2008

Action avec le Syndicat National des Propriétaires

Une demande de communication des adresses des propriétaires, reprenant leurs coordonnées complètes  a été faite au syndic afin de préparer l'assemblée générale.  Le syndic a opposé une décision de refus .   Nous en sommes au stade d'une mise en demeure.

 

17:55 Écrit par J. Zachmann dans Actualité | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

31/03/2008

baisse des charges- un exemple d'action nationale

voici la lettre adressée par L'association des Responsables de Copropriétés en France. Cette lettre fait suite à un projet d'actions du gouvernment concernant les charges de copropriété.

« Assemblée Nationale

                                                                                               

                                                                                              Député UMP

                                                                                              126, rue de l’Université

                                                                                              75355 PARIS 07 SP

  

                                                                                             Paris, le 26 Février 2008

 Objet : proposition d’un « plan d’urgence copropriété » pour baisse des charges. Monsieur le Député, Nous avons été informés des propositions concernant la maîtrise des charges en copropriété faites sous votre égide par une commission de travail de l’UMP, et plus particulièrement de la proposition concernant la mise en place de « plans d’urgence développement durable », ceci pour favoriser une baisse des charges de 25 %.

Tout d’abord permettez-nous de vous rappeler que notre association - un des douze membres permanents de la Commission Relative à la Copropriété qui siège auprès des Ministres du Logement et de la Justice - est aujourd’hui la plus importante association de conseils syndicaux et syndics bénévoles de France et que nous sommes implantés sur plus de 800.000 logements.

C’est pourquoi nous tenons à vous faire savoir que nous nous réjouissons vivement de l’intérêt que vous portez à ces problèmes, les charges de copropriété ne cessant d’augmenter alors même que la solvabilité des copropriétaires régresse.

Nous sommes à cet égard étonnés - étant donné la gravité des problèmes - que la première conférence de la maîtrise des charges organisée par Monsieur BORLOO le 13 février 2007 n’ait jamais été suivie NI de nouvelles conférences NI de propositions concrètes, comme nous l’avons fait savoir en vain à Madame BOUTIN, Ministre du Logement.

De notre côté, nous ne sommes pas restés inactifs et avons le plaisir de vous adresser un exemplaire du guide gratuit que nous diffusons depuis quelques mois en grand nombre et qui permet d’obtenir des économies substantielles sans travaux et sans avoir à payer des honoraires supplémentaires au syndic.

Nous en profitons pour vous signaler que nos diverses propositions faites au Gouvernement pour faire baisser les charges de copropriété n’ont malheureusement pas encore donné lieu à des réponses concrètes, en particulier :

-          suppression de la référence à l’indice FFB pour les assurances des immeubles (indice qui intègre l’indice de la construction et induit des augmentations de l’ordre de 7 à 8 % depuis deux ans !),

-          contrôle par la DGCCRF (Direction de la Concurrence) des prix concernant la mise en sécurité des ascenseurs (souvent 30 à 40 % supérieurs à un prix normal) ; à noter néanmoins que Madame LAGARDE vient tout juste de nous répondre à ce sujet et s’engage à demander à la DGCCRF de diligenter des enquêtes,

-          examen par la Commission des Clauses Abusives des nouveaux contrats d’ascenseurs,

-           introduction dans le Code de la construction d’une disposition claire assimilant le syndicat des copropriétaires à un « consommateur » et obligeant donc les entreprises à respecter la réglementation des prix, dont la loi CHATEL du 5 janvier 2007,

-          tarification de certains actes obligatoires des syndics qui ne peuvent être mis en concurrence (exemple : « état daté »), etc.

Comme vous le constaterez, AUCUNE de ces mesures ne coûte de l’argent à l’État…

Pour revenir à votre proposition, nous souhaiterions vous faire part de quelques réserves.

À cet effet, nous vous prions, pour plus de précisions, de bien vouloir trouver ci-joint une réaction de notre association à votre proposition et au Communiqué de la CNAB - syndicat de syndics professionnels - qui en a repris les termes.

Nous sommes à votre entière disposition pour parler de ces problèmes et des propositions à mettre en place, surtout - encore une fois - les propositions qui n’ont pas d’incidence budgétaire pour l’État et qui sont pourtant très efficaces, comme celles qui sont évoquées plus haut.

Dans cette attente, je vous prie recevoir, Monsieur le Député, l’assurance de mes salutations distinguées.

 

 

10:43 Écrit par J. Zachmann dans Actualité | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

Un vrai sujet

J'ai beaucoup lu sur les blogs, et entendu dernièrement dans une conférence de  la difficulté des copropriétaires à simplement se faire entendre. Demander une information ou un complément d'uioinformations peut être interprété comem une "critique". Demander  plusieurs informations devient "une campagne de critiques" . Répéter sa demadne sur des points qui n'ont pas été suffisamment expliqués peut de venir dans ce glossaire," déployer des actions ayant pour but de dénigrer et critiquer le syndic et le conseil de gérance".   Cela pourrait préter à sourire, si le résultat n'était souvent le découragemetn des copropriétaries qui se voient ainsi trasformés en "moutons noirs" de la copropriété. La stratégie est claire : si vous n'êtres pas d'accord, vous risquez d'être de fait traité comme un caractériel, un asocail à trainer devant les tribunaux. D'aillerus, la menace de poursuites judiciaires est souvent  présente.  Il est important de résister à ce genre de pratiques et de dénoncer ces atteintes aux princieps et droits fondamentaux de la démocratie. 

10:34 Écrit par J. Zachmann dans nos droits | Lien permanent | Commentaires (2) |  Facebook |

25/02/2008

Dossier du mois de L ARC

 

ARC. DOSSIER DU MOIS DE FEVRIER 2008©

Comment faire quand les présidents(e)s de conseils syndicaux paraissent trop « proches » des syndics

 

RETOUR DOSSIER DU MOIS


 

I-                   « Les président(e)s de conseils syndicaux sont-ils « vendu(e)s » au syndic ? »

Drôle de question, dira-t-on, sous la plume de la principale association de conseils syndicaux de France. Oui, drôle de question, mais à laquelle il va falloir répondre sans détour, car on nous la pose de plus en plus souvent et - comme on va le voir -  elle mérite une VRAIE réponse.

Voyons QUI nous la pose et POURQUOI.

II-                QUI et POURQUOI ?

De plus en plus d’internautes, de visiteurs, d’adhérents nous adressent un message de ce genre : « Notre président(e) laisse passer çi ; laisse passer ça ; ne contrôle le syndic que du bout des doigts ; ne lui répond que du bout des lèvres et se laisse mener par le bout du nez ; sûr qu’ils ont des accords ; impossible autrement ».

D’autres vont plus loin : « Notre président (e) n’est président que pour mieux faire ses petites affaires avec le syndic ; même chose pour certains des conseillers syndicaux. C’est la mafia, etc. ».

Ces personnes qui laissent ainsi déborder leur étonnement ne sont pas forcément des minoritaires ; ce sont souvent des conseillers syndicaux rentrés de fraîche date au conseil syndical et qui sont littéralement abasourdis par cette « entente » entre président(e) du conseil syndical et syndic et ne savent ni quoi faire ni quoi penser. Ils sont surtout étonnés par le fait que le ou la président(e), sensé(e) agir pour défendre l’intérêt des copropriétaires non seulement ne le fait pas , mais prend souvent fait et cause pour le syndic.

III-              Collusion ou soumission ?

L’entente est dans certains cas si forte que chacun se demande très fort quel « marché » existe entre le ou la président(e) et le syndic. Il faut savoir :

  1. que dans certains cas il y a effectivement collusion, voire corruption mais que ces cas sont sans doute plutôt rares ;
  2. que dans de nombreux cas il n’y a rien, rien que de la simple soumission.

Voyons cela.

IV-            La collusion, voire la corruption

Certes, la collusion existe dans certains cas, bien que selon nous, ces cas soient très minoritaires.

On a repéré diverses situations de collusion ou corruption, par exemple :

a)     Le président du conseil syndical possède, lui ou un proche, une entreprise et cette entreprise travaille dans les copropriétés du syndic ;

b)     Le président du conseil syndical est un petit investisseur immobilier et bénéficie d’affaires intéressantes via le syndic (acquisition à prix d’ami, par exemple) ;

c)     Le président du conseil syndical souhaite profiter de certains « avantages » (exemple : récupérer des combles aménageables ; transformer une cave) ; dans ce cas le président propose un marché au syndic : « vous fermez les yeux et moi ma bouche».

Dans le même ordre d’idée, on peut avoir des présidents qui font faire (par le syndic aux frais de la copropriété) des travaux sur parties communes à usage privatif (exemple : terrasse).

V-               Le cas du président(e) « muselé »

La collusion ou corruption, néanmoins, sont peu fréquentes, ceci pour une bonne raison : elles sont visibles et trop risquées.

De nombreux présidents sont plutôt victimes de la ruse de certains syndics.

Disons qu’ils se sont faits piégés et sont dans une position délicate pour faire la leçon au syndic. Prenons deux cas de figure :

a)     le ou la président(e) a - un jour - demandé au syndic d’envoyer chez lui une entreprise pour faire un travail urgent et n’a jamais réclamé la facture que le syndic se garde bien de lui envoyer…

b)     le ou la président (e)a eu des difficultés financières à un moment et a profité (ou profite) du laxisme volontaire du syndic qui lui fait bien comprendre qu’il bénéficie d’une « fleur ».

Dans un cas comme l’autre, le ou la président (e) aura beaucoup de mal à rappeler le syndic à ses obligations ou à le contraindre à corriger ses pratiques.

VI-            Les président(e)s simplement « soumis(es) »

Mais souvent - malheureusement - le pauvre président ou la pauvre présidente ne sont ni corrompus ni muselés mais sont simplement « soumis » ou ont été l’objet des pratiques habiles d’un syndic.

La plupart d’entre nous ne sommes pas forcément des fortes personnalités. De leur côté, les syndics sont des professionnels habitués à gérer des réunions et donc à manipuler les hommes et les femmes, et sont souvent plus habiles psychologues que  bons gestionnaires.

Ils n’ont pour cette raison pas beaucoup de mal à s’apercevoir de nos petits défauts et à en jouer, que ce soit la vanité, la timidité, la paresse intellectuelle, la peur de l’affrontement, etc.

Le syndic habile va donc se « mettre » le président dans la poche et celui-ci, quand il sera dans la poche, aura bien du mal à en sortir, ce qui fera croire à une « collusion », alors qu’il n’y a - malheureusement - qu’une banale soumission.

Pour ceux qui n’en sont pas persuadés, nous leur conseillons la lecture des chapitres consacrés à la psycho-sociologie des présidents de conseils syndicaux et conseillers syndicaux, que nous détaillons plus loin.

VII-          Comment éviter de tomber sous le charme du syndic ?

Si vous êtes vous-même président(e) et n’avez pas une forte personnalité vous sentez peut-être la pression du syndic et ne savez pas trop comment y échapper. Voici quelques règles simples pour mettre un peu de DISTANCE avec le syndic.

  1. D’abord évitez le tête à tête et ne rencontrez, pas autant que possible le syndic seul à seul.
  1. Ensuite, n’hésitez pas à mettre vos questions par écrit et à les lui lire, comme s’il s’agissait (ce qui est d’ailleurs sans doute le cas) de questions issues du conseil syndical tout entier.
  1. Au cas où la réponse vous paraîtrait « vaseuse », imprécise, voire fausse, et que le syndic fait « oui - oui » pour ne pas répondre, ou répond à côté, demandez au syndic qu’il vous donne une réponse écrite.
  1. Évitez soigneusement de poser des questions à votre syndic concernant des affaires personnelles qui n’ont rien à voir avec la copropriété (exemple : j’ai un locataire qui… que…etc.) ; le syndic serait, en effet, ravi de vous « rendre service » et vous seriez ensuite un peu… coincé.
  1. Si le syndic vous fait le grand jeu : « Comment mais vous n’avez pas confiance en moi, je ne peux pas travailler avec des gens suspicieux, etc, etc. », répondez-lui ceci : « La loi prévoit que le conseil syndical assiste et CONTROLE le syndic ; j’ai des comptes à rendre aux copropriétaires et je dois leur prouver que j’ai bien exercé ce contrôle donc rempli mon mandat ».
  1. Au cas où le syndic cherche à vous endormir avec des réponses différées ou réponses vagues, faites lui savoir que vous serez obligé de mentionner le problème dans votre compte-rendu de mandat écrit distribué avant l’assemblée générale.
  1. Si vous avez peur d’affronter votre syndic sur tel ou tel sujet (ou si vous vous êtes fait manoeuvrer et ne savez comment revenir sur le sujet), repassez le bébé à un autre conseiller syndical et, au besoin, faites inscrire cette délégation dans un compte-rendu de conseil syndical.

Vous le voyez, rien de bien extraordinaire ; juste quelques dispositifs de « prise de distance ».

« Ne m’embrassez pas »  devrait être la devise de tout (e) président (e) de conseil syndical.

VIII-       Comment aider votre président(e) à ne pas tomber sous le charme du syndic ?

  1. D’abord, évitez de suspecter votre président de collusion et faites-lui comprendre que vous savez qu’il n’est pas facile de résister aux amicales pressions d’un syndic.
  1. Puis aidez-le à mettre les « distances » : 

-          proposez de faire un compte-rendu du conseil syndical avec les remarques et questions gênantes, compte-rendu qu’il pourra adresser au syndic ;

-          proposez de prendre en charge un sujet qui fâche ;

-          enfin, photocopiez-lui cet article et surtout le point VII.

IX-            Comment agir contre les éventuelles collusions ou compromissions ?

Evidemment c’est plus difficile et nous n’allons pas vous donner de recettes pour cela.

Juste vous rappeler ceci :

  1. Le président ou la présidente du conseil syndical n’est pas élu (e) par l’assemblée générale, mais bien par le conseil syndical.
  1. Il (elle) n’est pas élu (e) pour un an forcément.
  1. Si le président « dysfonctionne » et dans la mesure où il y a une majorité avec vous, il ne faut pas hésiter à en changer. Certains croient que ce n’est pas possible et d’autres font croire que ce n’est pas possible. Or, il n’y a aucun problème pour gérer ce changement en cours de mandat. Ne vous gênez donc pas, en cas de besoin.

X-               Pour aller plus loin : connaître le fonctionnement et les dysfonctionnements du conseil syndical

Tous les conseillers syndicaux devraient lire et relire la partie de notre « Manuel du Conseil syndical » intitulé : « Le fonctionnement psychologique du conseil syndical ».

Voici le plan de cette partie dont la lecture est indispensable à tous les conseillers syndicaux (NB : faites achetez le livre par le conseil syndical et faites établir une facture au nom du conseil syndical qui se fera rembourser la dépense par le syndic sur le fondement de l’article 27 du décret du 17 mars 1967). Voici le plan de cette partie du guide :

  1. Les spécificités d’un Conseil syndical :

a)     Hétérogénéité.

b)     Proximité.

c)     L’ombre du syndic.

  1. Le portrait « psychologique » du président :

a)     Le type « autoritaire ».

b)     Le type « manipulateur ».

c)     Le type « potiche ».

d)     Le type « organisateur ».

  1. Les différents types de conseillers syndicaux :

a)     Le conseiller « notable ».

b)     Le conseiller « intéressé » ou « profiteur ».

c)     Le conseiller « proche du syndic » (« l’homme du syndic »).

d)     Le conseiller « suspicieux » voire «  paranoïaque ».

e)     Le « râleur ».

f)       Le « travailleur » ou le « conseiller idéal ».

  1. Les cinq types de conseils syndicaux :

a)     Le Conseil syndical « chambre d’enregistrement ».

b)     Le Conseil syndical « chambre d’engueulade ».

c)     Le Conseil syndical « chambre de bavardage ».

d)     Le Conseil syndical « forteresse assiégée ».

e)     Le Conseil syndical « normal ».

  1. Qu’est-ce qui fait qu’un Conseil syndical est productif ou improductif ?

a)     Le Conseil syndical est-il un « groupe » ou simplement un regroupement de personnes ? Et, s’il est un groupe, s’agit-il d’un groupe « fermé » ou « ouvert » ?

b)     Le président est-il du type « autoritaire », « manipulateur », « potiche », ou « organisateur » ?

c)     Le Conseil syndical est-il agité continuellement par ses différences ou ses oppositions ?

 

11:50 Écrit par J. Zachmann dans Actualité | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

05/01/2008

assemblée

décision abusive



Une décision de l'assemblée peut être considérée comme abusive lorsqu'elle est prise en violation de l'intérêt commun ( L. du Castillon op. cit. p.174 ) , lorsqu'elle méconnaît l'égalité entre les copropriétaires ou lorsqu'une atteinte illicite est portée aux intérêts d'un copropriétaire ( P. VAN de WIELE "Le rôle du juge de paix, des solutions " I.F.P. V.Z.w., p.8) ; (JP WAVRE, 24/12/98, inédit)

Il faut considérer que peut être contraire à l'intérêt commun et donc abusive, la décision d'approuver des comptes alors que dans ses courriers au syndic et sa lettre circulaire aux copropriétaires, le demandeur indique des erreurs possibles et qui peuvent porter préjudice et qu'il n'y a été que partiellement répondu par un courrier du syndic et un autre non daté du Conseil de gérance et que le procès-verbal est sommaire à cet égard;

Il convenait, au contraire, que l'assemblée générale demande au syndic de s'expliquer quant aux différents griefs formulés par le demandeur en sorte de pouvoir ensuite de ces explications approuver ou non les comptes dressés par le syndic; (JP WAVRE, 24/12/98, inédit)

20:01 Écrit par J. Zachmann dans assemblée générale | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

01/01/2008

Assemblée générale à venir

Nous allons vers la convocation de l'assemnblée générale de ce printemps. Espérons que cesera celel du renouveau, et que nos demandes, souhaits d'informations seront satisfaits. Souhaits qui sont simples: pas de décision sans être complétement informés, quie nous puissions décider sur docuiments qui nous ont été préalablement compmuniqués pour décider en connaissance de cause. Ces principes viennent d'être rappelés par un jugement ; que la base de la démocratie repose sur l'information complète du copropriétaire, laquelle ne peut être transférée au Conseil de gérance.  Je journal de cette  assemblée commence ....

13:30 Écrit par J. Zachmann dans assemblée générale | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

contrat du syndic-rémunération prestations.

Un syndic peut-il se faire rémunérer à l'occasion de travaux effectués dans une copropriété ?


Un syndic peut percevoir une rémunération a l'occasion de travaux effectués dans une copropriété dans la mesure où cette rémunération a été précisément déterminée : 

  • soit dans le "contrat de syndic" passé avec le syndicat des copropriétaires 

  • soit par une délibération votée lors de l'assemblée générale de copropriété à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. 

L'assemblée générale est en effet souveraine pour fixer le montant des honoraires du syndic, dans le cadre de la liberté contractuelle de la rémunération consacré par l'ordonnance du 1er décembre 1986 relative à la liberté des prix et de la concurrence. Les syndics sont tenus de fournir à l'assemblée générale un décompte détaillé de leurs honoraires ainsi que la répartition de ceux-ci selon les différents types de rémunération. 

Des modèles types de contrat de syndic, largement usités par les syndics professionnels, distinguent entre les honoraires versés pour la gestion courante de l'immeuble et ceux auxquels donnent lieu des prestations particulières. De même, il arrive que des syndics demandent d'une part des frais de gestion en cas de travaux et d'autre part des frais éventuels de suivis techniques. 

Au stade de la libre négociation du contrat, il peut être de l'intérêt du syndicat des copropriétaires de bien faire préciser : 

  • que les travaux d'entretien courant non votés lors de l'assemblée générale sont inclus forfaitairement dans les honoraires de gestion courante 

  • et que seuls les travaux votés en assemblée générale peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques

13:10 Écrit par J. Zachmann dans assemblée générale | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

compta

La France vient de se doter d'une comptablité normalisée pour les comptes des copropriétés. . Les avantages en sont multiples:

Quels sont les avantages d’une comptabilité normalisée ?v Tous les copropriétaires disposent d’un état précis de la comptabilité v Tous les copropriétaires ont à leur disposition une comptabilité tenue selon les mêmes règles.0 v Tous les copropriétaires peuvent comparer avec une plus grande facilité les évolutions d’une année sur l’autre, poste par poste v Les copropriétaires sont en mesure de s’impliquer davantage dans la vie de leur copropriété v Les copropriétaires sont mieux informés de la situation des fournisseurs et de celle des autres copropriétaires.

13:06 Écrit par J. Zachmann dans Controle | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

assemblée générale

Un syndic peut-il se faire rémunérer à l'occasion de travaux effectués dans une copropriété ?


Un syndic peut percevoir une rémunération a l'occasion de travaux effectués dans une copropriété dans la mesure où cette rémunération a été précisément déterminée : 

  • soit dans le "contrat de syndic" passé avec le syndicat des copropriétaires 

  • soit par une délibération votée lors de l'assemblée générale de copropriété à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. 

L'assemblée générale est en effet souveraine pour fixer le montant des honoraires du syndic, dans le cadre de la liberté contractuelle de la rémunération consacré par l'ordonnance du 1er décembre 1986 relative à la liberté des prix et de la concurrence. Les syndics sont tenus de fournir à l'assemblée générale un décompte détaillé de leurs honoraires ainsi que la répartition de ceux-ci selon les différents types de rémunération. 

Des modèles types de contrat de syndic, largement usités par les syndics professionnels, distinguent entre les honoraires versés pour la gestion courante de l'immeuble et ceux auxquels donnent lieu des prestations particulières. De même, il arrive que des syndics demandent d'une part des frais de gestion en cas de travaux et d'autre part des frais éventuels de suivis techniques. 

Au stade de la libre négociation du contrat, il peut être de l'intérêt du syndicat des copropriétaires de bien faire préciser : 

  • que les travaux d'entretien courant non votés lors de l'assemblée générale sont inclus forfaitairement dans les honoraires de gestion courante 

  • et que seuls les travaux votés en assemblée générale peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques

13:02 Écrit par J. Zachmann dans Actualité | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

18/12/2007

Un jugement qui fait date

Un jugement récent est à relever pour sa teneur et sa portée: Les demandeurs avaient sans succès des pièces (devis) et des informations permettant de prendre en connaissance de cause des décisions  à l'Assemblée générale.  Tant le  syndic que le Conseil  de gérandce n'avait accédé à cete demande. 

"Si les époux X sont donc a l'origine du litige qui nous est soumis ils n'en sont cependant pas la cause. Il nous apparaît de l'examen de l'ensemble des circonstances de fait et de droit que la seule cause du litige est un dysfonctionnement grave de la copropriété elle-même que les époux X n'ont fait que mettre en évidence. Ce dysfonctionnement se traduit par un sérieux déficit démocratique en ce sens que l'assemblée est systématiquement mise dans l'impossibilité d'exercer la mission qui lui est impartie par la loi."

L'assemblée générale ne peut déléguer ses pouvoirs, en tout cas pas contre la volonté de certains de ses membres. Est abusive une décision de l'assemblée générale qui, contre la volonté expresse de certains de ses membres, délègue ses pouvoirs ou une partie de ceux-ci au syndic ou au conseil de gérance.

Et éventuellement aussi concernant les abus fustigés par le juge : (ceci) est tout à fait indicatif du climat de la copropriété où toute forme de désaccord, de discussion ou simple demande d'explication semble prohibée.Bref, le  juge a dit, en quelque sorte : Copropriétaires, vous avez des droits dont on ne peut vous priver. Exercez-les lors de vos assemblées générales. Et ne vous laissez pas intimider, que ce soit par votre syndic et/ou par votre conseil de gérance.

Dans ce cas, le juge a même nommé un syndic provisoire pour un an et placé directement sous ses ordres. Il a une mission précise et doit lui faire rapport dans 9 mois. Entre-temps, la suite des travaux qui était réclamée  doit se faire, comme les premiers, sous la direction d'un expert judiciaire.

 

17:42 Écrit par J. Zachmann dans Actualité | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

01/12/2007

Investissement, cout de gestion, contrôle

Lorsque nous investissons dans des valeurs moblières, nous avons pléthores de sources d'informations, conseils etc.. pour être informés de la valeur d''investissement, de sa probabilié de revenus, et des coûts de gestion afférents. Pas de comparaison en matière de valeurs immobilières, ce qu e les économistes appelllent asymétries d'informations joue son plein en ce domaine. Dans l'immobilier, Le contrôle (effectif) est bien moindre  et extrêmement variable selon les Etats, l'existence d'instances de régulation peu fréquente voire inexistante, les capacités de faire entendre les petits propriétairesnels des vendeurs, agents, syndics, qui se font leurs représentants. L'indépendance, seule garante, pour chacun d'etre libre, n'est pas toujors assurée.

 Qui peut vraiment faire changer cet état peu satisfaisant. on ne peut parler d'optimisation du marché immobilier de ce fait, et des réformes pourraient modifier la donne et dégager un surplus économique, pour le bien de la collectivité toute entière. 

Les investissements se faisant transfrontaliers- condition pour que la compétence  soit de la Commission européenne- il peut y avoir là un chantier qui dynamise l'économie . Que les associations représentatives prennent ce dossier à corps et nous verront bien! A défaut quye rien ne se passe, le nouveau traité donnera le droit de pétition, mais il faut attendre son entrée en vigueur...

17:06 Écrit par J. Zachmann dans Controle | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

04/11/2007

parties privatives

extrait Site Immo Fnaim

Parties privatives

Les parties privatives d'un immeuble en copropriété sont en principe les parties dont un copropriétaire possède l'usage et la propriété exclusives. Outre l'intérieur des locaux concernés, sont généralement considérées comme parties privatives les fenêtres, volets et balcons, les cloisons qui ne font pas partie du gros œuvre, les revêtements de murs et des sols, les dépendances annexes (grenier, combles, caves), les éléments d'équipements.

Dans certaines copropriétés, le gros œuvre des balcons peut être considéré comme partie privative.

Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives, et non compris dans le gros œuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent.

Chaque copropriétaire dispose librement de ses parties privatives et des parties communes à condition qu'il ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. En principe, la destination de chaque lot (habitation, commerce, bureaux) ne peut être modifiée. Mais les tribunaux admettent aujourd'hui une modification de destination sous réserve que cette modification ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination générale de l'immeuble.

Le règlement de copropriété ne peut limiter l'exercice de ces droits

10:36 Écrit par J. Zachmann dans nos droits | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

23/10/2007

remuneration de travaux pour le sndic

Un syndic peut-il se faire rémunérer à l'occasion de travaux effectués dans une copropriété ?


Un syndic peut percevoir une rémunération a l'occasion de travaux effectués dans une copropriété dans la mesure où cette rémunération a été précisément déterminée : 

  • soit dans le "contrat de syndic" passé avec le syndicat des copropriétaires 

  • soit par une délibération votée lors de l'assemblée générale de copropriété à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. 

L'assemblée générale est en effet souveraine pour fixer le montant des honoraires du syndic, dans le cadre de la liberté contractuelle de la rémunération consacré par l'ordonnance du 1er décembre 1986 relative à la liberté des prix et de la concurrence. Les syndics sont tenus de fournir à l'assemblée générale un décompte détaillé de leurs honoraires ainsi que la répartition de ceux-ci selon les différents types de rémunération. 

Des modèles types de contrat de syndic, largement usités par les syndics professionnels, distinguent entre les honoraires versés pour la gestion courante de l'immeuble et ceux auxquels donnent lieu des prestations particulières. De même, il arrive que des syndics demandent d'une part des frais de gestion en cas de travaux et d'autre part des frais éventuels de suivis techniques. 

Au stade de la libre négociation du contrat, il peut être de l'intérêt du syndicat des copropriétaires de bien faire préciser : 

  • que les travaux d'entretien courant non votés lors de l'assemblée générale sont inclus forfaitairement dans les honoraires de gestion courante 

  • et que seuls les travaux votés en assemblée générale peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques

22:05 Écrit par J. Zachmann dans Controle | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

17/10/2007

quitus gestion du syndic

Que signifie "donner quitus" au syndic de copropriété?


Vous êtes convoqué à l'assemblée générale. Le syndic est tenu de vous rendre compte de sa gestion au moins une fois par année. 

Lors de l'approbation des comptes, le syndic vous demande de lui donner quitus, c'est-à-dire d' approuver l'ensemble de sa gestion comptable et administrative.  


Information Sachez que le quitus décharge le syndic de toute responsabilité vis à vis de la copropriété ; il couvre ses faits et actes portés à votre connaissance durant l'exercice écoulé, et non, bien entendu, en cas de dissimulation de sa part. En donnant quitus, vous attestez que celui-ci a correctement et régulièrement accompli sa mission.  


Attention ! Attention : le quitus ne couvre pas les erreurs matérielles commises par le syndic dans l'établissement de votre compte. Si vous constatez que le syndic s'est trompé dans le décompte de vos millièmes de charges, par exemple, vous pouvez réclamer le remboursement du trop versé.  

19:58 Écrit par J. Zachmann dans assemblée générale | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

13/10/2007

controle des appels de charges

nous avons eu hier, en assocation, une discussion intéressante sur les comptes de copropriété et appels de charges faits par le syndic. Faitres le test: comprenez vous  tout ce qui y est inscrit? est-ce suffisamment détaillé? SI ce n'est pas lecas, demandez à comprendre et faies en profiter les autres copropropriétaires.

VOUS etes propriétaire. VOUS avez le droit de comprendre.

15:10 Écrit par J. Zachmann dans nos droits | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

06/10/2007

travaux irréguliers sur parties privatives

Balcons partie privative : L'assemblée générale est compétente pour décider de travaux affectant les parties communes et mais non ceux qui portent sur les parties privatives.
Est irrégulière et doit par conséquent être annulée la décision de l'assemblée portant sur des travaux de réfection des terrasses, alors que celles-ci sont, suivant •les statuts, des parties privatives (RCDI 2007 p.39 ).
Justice de paix de Nivelles, Juge de paix : G. Denis
Jugement du 13 septembre 2006 (198)

23:31 Écrit par J. Zachmann dans nos droits | Lien permanent | Commentaires (1) |  Facebook |

15/09/2007

décision abusive -assemblée générale

décision abusive



Une décision de l'assemblée peut être considérée comme abusive lorsqu'elle est prise en violation de l'intérêt commun ( L. du Castillon op. cit. p.174 ) , lorsqu'elle méconnaît l'égalité entre les copropriétaires ou lorsqu'une atteinte illicite est portée aux intérêts d'un copropriétaire ( P. VAN de WIELE "Le rôle du juge de paix, des solutions " I.F.P. V.Z.w., p.8) ; (JP WAVRE, 24/12/98, inédit)

Il faut considérer que peut être contraire à l'intérêt commun et donc abusive, la décision d'approuver des comptes alors que dans ses courriers au syndic et sa lettre circulaire aux copropriétaires, le demandeur indique des erreurs possibles et qui peuvent porter préjudice et qu'il n'y a été que partiellement répondu par un courrier du syndic et un autre non daté du Conseil de gérance et que le procès-verbal est sommaire à cet égard;

Il convenait, au contraire, que l'assemblée générale demande au syndic de s'expliquer quant aux différents griefs formulés par le demandeur en sorte de pouvoir ensuite de ces explications approuver ou non les comptes dressés par le syndic; (JP WAVRE, 24/12/98, inédit)

16:24 Écrit par J. Zachmann dans assemblée générale | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

asemblée générale recours


Les actions en nullité que les copropriétaires défaillants ou opposants peuvent intenter, portent à la fois sur les vices de formes et les vices de fond. Ces recours concernent plus particulièrement :

l'inobservation des formalités légales relatives à la convocation (aux mandats, notamment) à la tenue de la séance, (aux règles de majorité, par exemple) ou à la communication des résultats (procès verbal, notifications...),

les décisions qui n'entraient pas dans les compétences de l'assemblée générale ou contraires aux dispositions du règlement de copropriété,

les décisions votées par l'assemblée générale, ne figurant pas à l'ordre du jour,

les mesures discriminatoires qui ont été prises par l'assemblée générale, envers un ou plusieurs copropriétaires,

le refus du syndicat d'intenter une action judiciaire contre le promoteur qui n'a ni achevé les parties communes, ni réparé les malfaçons.



servicepublic

10:15 Écrit par J. Zachmann dans assemblée générale | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

13/09/2007

Parties privatives et partie's communes

C'est l'acte de base qui précise le caractère privatif ou commun d'un bien. Est en général privatif ce qui est réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire: ses fenêtres, volets, parquets, carrelages , équipements ménagers etc.. Terasses, balcons, balustrades attenantes sont en général toujours qualifiées de privatifs.

Une assemblée générale peut elle quand même décider d'effectuer des travaux sur une partie privative? Un jugement a répondu par l'affirmative, qui a été cassé par la Cour de cassation (Arrêt du 1er avril 2004, N° de rôle CO2 0016.N). Ceci est à nuancer lorsqu'une partie privative crée une nuisance ou un dommage pour lesquels ne pas intervenir pouurait etre assimilé  a un abus de droit.

21:31 Écrit par J. Zachmann dans nos droits | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

07/09/2007

Enquete Française syndics: Résultats

Elle a porté sur le respect des dispositions réglementaires concernant l’information du copropriétaire ; le contenu des contrats de syndics (notamment les pratiques tarifaires consistant à distinguer des charges de gestion courante et des charges particulières) ; les conditions de passation des marchés de travaux pour le compte des copropriétés ; le contenu des règlements des copropriétés et la gestion comptable des syndics.

Les investigations menées dans 44 départements auprès de 250 syndics assurant au total la gestion de 12 000 copropriétés ont mis en évidence de nombreux dysfonctionnements.

Les contrôles ont donné lieu à 50 rappels à la réglementation, 5 procès verbaux pour défaut d’affichage des prix et publicité trompeuse et 2 rapports sur le fondement de l’article 40 du code de procédure pénale ont été transmis au Parquet.

Les infractions relevées portent pour l’essentiel sur :

- le défaut de mentions obligatoires sur les factures ;

- l’absence de mise en conformité des règlements de copropriété avec les évolutions législatives survenues postérieurement à leur établissement.

En outre, l’enquête a mis en évidence plusieurs situations susceptibles de porter atteinte aux intérêts des copropriétaires : allongement de la liste des prestations particulières facturées en sus des honoraires de gestion courante, maintien dans les contrats de clauses identifiées comme abusives par la commission des clauses abusives dans sa recommandation n° 96-01 et le défaut de mise en concurrence des entreprises lors de la passation des marchés de travaux d’entretien et de rénovation de l’immeuble, y compris lorsque le montant du chantier excède le seuil fixé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Afin de prévenir une partie des difficultés évoquées, un mandat a été confié au Conseil national de la consommation qui réunit les représentants des professionnels et des consommateurs pour faire des propositions afin d’améliorer la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété. L’avis du CNC présentant ces propositions devrait être disponible au cours de l’été 2007.

Contact presse DGCCRF : Gérard Péruilhé au 01 44 97 23 91

17:33 Écrit par J. Zachmann dans Actualité | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

04/09/2007

et cela coutera environ...........

COMMENT SE DECIDENT LES TRAVAUX ?
Dès lors qu'un copropriétaire, le conseil syndical et ou le syndic estime nécessaire la réalisation de travaux dans la copropriété, ces travaux doivent être inscrits à l'ordre du jour de la convocation d'une assemblée générale pour y être votés. C'est en effet à l'assemblée qu'il appartient de prendre la décision d'engager les travaux. Pour que l'assemblée soit suffisamment informée, l'ordre du jour doit être précis et les dépenses encourues doivent être précisément indiquées, par la transmission de différents devis. Est ce cas dans votre copropriété? Ou vous annonce ton un estimation oralement du type: cela devrait coûter dans les... et on vous demande de passer au vote??

19:14 Écrit par J. Zachmann dans conseils | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

19/08/2007

Marchés conclus par le syndic

Il faut que cesse la pratique consistant à passer un marché par tranche. C'est ce qui se passe pour la proposition d'une antenne collectiveDans le  cas de l'antenne collective , de plus aucun devis n'a été présenté, mais  un prix d'accès est mis aux votes. 

16:16 Écrit par J. Zachmann dans Controle | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

Présentation du Blog

Ce  blog vise à favoriser les échanges et la communication  sur notre résidence de copropriétaires.: sur ce qui va bien et ce qui va moins bien. Nous avons  un cadre légal, qui est celui de la copropriété avec son assemblée annuelle, son conseil de gérance. Nous voyons bien qu'en une assemblée annuelle nous  n'avons pas le temps nécessaire pour échanger sur ce qui s'est fait en notre nom, sur ce qui se fait et sur ce qui doit se faire. Les mandats que nous  donnons , nécessairement pour que la copropriété puisse agir, ne doivent pas être compris comme des délégations qui nous empécheraient  le dialogue et d'etre plus régulièrement informés. Je propose donc d'essayer le Blog pour créer un lieu d'échanges qui s'adresse en tout  premier lieu aux copropriétaires de la Résidence Fontaines de Woluwé. Les premiers échanges montrent que ce moyen a déjà des effets positifs:  Il montre que nous devons  communiquer à l'échelle de tous les batiments de la copropriété. Nous sommes en train de démontrer que le blog peut être un moyen au service d'une meilleure gouvernance, par ses moyens de communication interactifs, au bénéfice de la copropriété. 

11:35 Écrit par J. Zachmann dans présentation | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

16/08/2007

confiance/gouvernance

Cher Monsieur  ,
Vous aviez  pris un rendez-vous chez le syndic pour prendre connaissance du contrat  peinture;vous avez pu à cette occasion constater que la position des co-propriétaires n'était nullement fragile.
Je pense que dans l'état actuel du dossier qu'il ne faut pas s'inquiéter et  qu'il faut comme toujours rester attentif.Attendons la facturation    et faisons confiance à notre syndic,
Bien à vous
Président B

21:55 Écrit par J. Zachmann dans Actualité | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |