25/02/2008

Dossier du mois de L ARC

 

ARC. DOSSIER DU MOIS DE FEVRIER 2008©

Comment faire quand les présidents(e)s de conseils syndicaux paraissent trop « proches » des syndics

 

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I-                   « Les président(e)s de conseils syndicaux sont-ils « vendu(e)s » au syndic ? »

Drôle de question, dira-t-on, sous la plume de la principale association de conseils syndicaux de France. Oui, drôle de question, mais à laquelle il va falloir répondre sans détour, car on nous la pose de plus en plus souvent et - comme on va le voir -  elle mérite une VRAIE réponse.

Voyons QUI nous la pose et POURQUOI.

II-                QUI et POURQUOI ?

De plus en plus d’internautes, de visiteurs, d’adhérents nous adressent un message de ce genre : « Notre président(e) laisse passer çi ; laisse passer ça ; ne contrôle le syndic que du bout des doigts ; ne lui répond que du bout des lèvres et se laisse mener par le bout du nez ; sûr qu’ils ont des accords ; impossible autrement ».

D’autres vont plus loin : « Notre président (e) n’est président que pour mieux faire ses petites affaires avec le syndic ; même chose pour certains des conseillers syndicaux. C’est la mafia, etc. ».

Ces personnes qui laissent ainsi déborder leur étonnement ne sont pas forcément des minoritaires ; ce sont souvent des conseillers syndicaux rentrés de fraîche date au conseil syndical et qui sont littéralement abasourdis par cette « entente » entre président(e) du conseil syndical et syndic et ne savent ni quoi faire ni quoi penser. Ils sont surtout étonnés par le fait que le ou la président(e), sensé(e) agir pour défendre l’intérêt des copropriétaires non seulement ne le fait pas , mais prend souvent fait et cause pour le syndic.

III-              Collusion ou soumission ?

L’entente est dans certains cas si forte que chacun se demande très fort quel « marché » existe entre le ou la président(e) et le syndic. Il faut savoir :

  1. que dans certains cas il y a effectivement collusion, voire corruption mais que ces cas sont sans doute plutôt rares ;
  2. que dans de nombreux cas il n’y a rien, rien que de la simple soumission.

Voyons cela.

IV-            La collusion, voire la corruption

Certes, la collusion existe dans certains cas, bien que selon nous, ces cas soient très minoritaires.

On a repéré diverses situations de collusion ou corruption, par exemple :

a)     Le président du conseil syndical possède, lui ou un proche, une entreprise et cette entreprise travaille dans les copropriétés du syndic ;

b)     Le président du conseil syndical est un petit investisseur immobilier et bénéficie d’affaires intéressantes via le syndic (acquisition à prix d’ami, par exemple) ;

c)     Le président du conseil syndical souhaite profiter de certains « avantages » (exemple : récupérer des combles aménageables ; transformer une cave) ; dans ce cas le président propose un marché au syndic : « vous fermez les yeux et moi ma bouche».

Dans le même ordre d’idée, on peut avoir des présidents qui font faire (par le syndic aux frais de la copropriété) des travaux sur parties communes à usage privatif (exemple : terrasse).

V-               Le cas du président(e) « muselé »

La collusion ou corruption, néanmoins, sont peu fréquentes, ceci pour une bonne raison : elles sont visibles et trop risquées.

De nombreux présidents sont plutôt victimes de la ruse de certains syndics.

Disons qu’ils se sont faits piégés et sont dans une position délicate pour faire la leçon au syndic. Prenons deux cas de figure :

a)     le ou la président(e) a - un jour - demandé au syndic d’envoyer chez lui une entreprise pour faire un travail urgent et n’a jamais réclamé la facture que le syndic se garde bien de lui envoyer…

b)     le ou la président (e)a eu des difficultés financières à un moment et a profité (ou profite) du laxisme volontaire du syndic qui lui fait bien comprendre qu’il bénéficie d’une « fleur ».

Dans un cas comme l’autre, le ou la président (e) aura beaucoup de mal à rappeler le syndic à ses obligations ou à le contraindre à corriger ses pratiques.

VI-            Les président(e)s simplement « soumis(es) »

Mais souvent - malheureusement - le pauvre président ou la pauvre présidente ne sont ni corrompus ni muselés mais sont simplement « soumis » ou ont été l’objet des pratiques habiles d’un syndic.

La plupart d’entre nous ne sommes pas forcément des fortes personnalités. De leur côté, les syndics sont des professionnels habitués à gérer des réunions et donc à manipuler les hommes et les femmes, et sont souvent plus habiles psychologues que  bons gestionnaires.

Ils n’ont pour cette raison pas beaucoup de mal à s’apercevoir de nos petits défauts et à en jouer, que ce soit la vanité, la timidité, la paresse intellectuelle, la peur de l’affrontement, etc.

Le syndic habile va donc se « mettre » le président dans la poche et celui-ci, quand il sera dans la poche, aura bien du mal à en sortir, ce qui fera croire à une « collusion », alors qu’il n’y a - malheureusement - qu’une banale soumission.

Pour ceux qui n’en sont pas persuadés, nous leur conseillons la lecture des chapitres consacrés à la psycho-sociologie des présidents de conseils syndicaux et conseillers syndicaux, que nous détaillons plus loin.

VII-          Comment éviter de tomber sous le charme du syndic ?

Si vous êtes vous-même président(e) et n’avez pas une forte personnalité vous sentez peut-être la pression du syndic et ne savez pas trop comment y échapper. Voici quelques règles simples pour mettre un peu de DISTANCE avec le syndic.

  1. D’abord évitez le tête à tête et ne rencontrez, pas autant que possible le syndic seul à seul.
  1. Ensuite, n’hésitez pas à mettre vos questions par écrit et à les lui lire, comme s’il s’agissait (ce qui est d’ailleurs sans doute le cas) de questions issues du conseil syndical tout entier.
  1. Au cas où la réponse vous paraîtrait « vaseuse », imprécise, voire fausse, et que le syndic fait « oui - oui » pour ne pas répondre, ou répond à côté, demandez au syndic qu’il vous donne une réponse écrite.
  1. Évitez soigneusement de poser des questions à votre syndic concernant des affaires personnelles qui n’ont rien à voir avec la copropriété (exemple : j’ai un locataire qui… que…etc.) ; le syndic serait, en effet, ravi de vous « rendre service » et vous seriez ensuite un peu… coincé.
  1. Si le syndic vous fait le grand jeu : « Comment mais vous n’avez pas confiance en moi, je ne peux pas travailler avec des gens suspicieux, etc, etc. », répondez-lui ceci : « La loi prévoit que le conseil syndical assiste et CONTROLE le syndic ; j’ai des comptes à rendre aux copropriétaires et je dois leur prouver que j’ai bien exercé ce contrôle donc rempli mon mandat ».
  1. Au cas où le syndic cherche à vous endormir avec des réponses différées ou réponses vagues, faites lui savoir que vous serez obligé de mentionner le problème dans votre compte-rendu de mandat écrit distribué avant l’assemblée générale.
  1. Si vous avez peur d’affronter votre syndic sur tel ou tel sujet (ou si vous vous êtes fait manoeuvrer et ne savez comment revenir sur le sujet), repassez le bébé à un autre conseiller syndical et, au besoin, faites inscrire cette délégation dans un compte-rendu de conseil syndical.

Vous le voyez, rien de bien extraordinaire ; juste quelques dispositifs de « prise de distance ».

« Ne m’embrassez pas »  devrait être la devise de tout (e) président (e) de conseil syndical.

VIII-       Comment aider votre président(e) à ne pas tomber sous le charme du syndic ?

  1. D’abord, évitez de suspecter votre président de collusion et faites-lui comprendre que vous savez qu’il n’est pas facile de résister aux amicales pressions d’un syndic.
  1. Puis aidez-le à mettre les « distances » : 

-          proposez de faire un compte-rendu du conseil syndical avec les remarques et questions gênantes, compte-rendu qu’il pourra adresser au syndic ;

-          proposez de prendre en charge un sujet qui fâche ;

-          enfin, photocopiez-lui cet article et surtout le point VII.

IX-            Comment agir contre les éventuelles collusions ou compromissions ?

Evidemment c’est plus difficile et nous n’allons pas vous donner de recettes pour cela.

Juste vous rappeler ceci :

  1. Le président ou la présidente du conseil syndical n’est pas élu (e) par l’assemblée générale, mais bien par le conseil syndical.
  1. Il (elle) n’est pas élu (e) pour un an forcément.
  1. Si le président « dysfonctionne » et dans la mesure où il y a une majorité avec vous, il ne faut pas hésiter à en changer. Certains croient que ce n’est pas possible et d’autres font croire que ce n’est pas possible. Or, il n’y a aucun problème pour gérer ce changement en cours de mandat. Ne vous gênez donc pas, en cas de besoin.

X-               Pour aller plus loin : connaître le fonctionnement et les dysfonctionnements du conseil syndical

Tous les conseillers syndicaux devraient lire et relire la partie de notre « Manuel du Conseil syndical » intitulé : « Le fonctionnement psychologique du conseil syndical ».

Voici le plan de cette partie dont la lecture est indispensable à tous les conseillers syndicaux (NB : faites achetez le livre par le conseil syndical et faites établir une facture au nom du conseil syndical qui se fera rembourser la dépense par le syndic sur le fondement de l’article 27 du décret du 17 mars 1967). Voici le plan de cette partie du guide :

  1. Les spécificités d’un Conseil syndical :

a)     Hétérogénéité.

b)     Proximité.

c)     L’ombre du syndic.

  1. Le portrait « psychologique » du président :

a)     Le type « autoritaire ».

b)     Le type « manipulateur ».

c)     Le type « potiche ».

d)     Le type « organisateur ».

  1. Les différents types de conseillers syndicaux :

a)     Le conseiller « notable ».

b)     Le conseiller « intéressé » ou « profiteur ».

c)     Le conseiller « proche du syndic » (« l’homme du syndic »).

d)     Le conseiller « suspicieux » voire «  paranoïaque ».

e)     Le « râleur ».

f)       Le « travailleur » ou le « conseiller idéal ».

  1. Les cinq types de conseils syndicaux :

a)     Le Conseil syndical « chambre d’enregistrement ».

b)     Le Conseil syndical « chambre d’engueulade ».

c)     Le Conseil syndical « chambre de bavardage ».

d)     Le Conseil syndical « forteresse assiégée ».

e)     Le Conseil syndical « normal ».

  1. Qu’est-ce qui fait qu’un Conseil syndical est productif ou improductif ?

a)     Le Conseil syndical est-il un « groupe » ou simplement un regroupement de personnes ? Et, s’il est un groupe, s’agit-il d’un groupe « fermé » ou « ouvert » ?

b)     Le président est-il du type « autoritaire », « manipulateur », « potiche », ou « organisateur » ?

c)     Le Conseil syndical est-il agité continuellement par ses différences ou ses oppositions ?

 

11:50 Écrit par J. Zachmann dans Actualité | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |