01/01/2008

compta

La France vient de se doter d'une comptablité normalisée pour les comptes des copropriétés. . Les avantages en sont multiples:

Quels sont les avantages d’une comptabilité normalisée ?v Tous les copropriétaires disposent d’un état précis de la comptabilité v Tous les copropriétaires ont à leur disposition une comptabilité tenue selon les mêmes règles.0 v Tous les copropriétaires peuvent comparer avec une plus grande facilité les évolutions d’une année sur l’autre, poste par poste v Les copropriétaires sont en mesure de s’impliquer davantage dans la vie de leur copropriété v Les copropriétaires sont mieux informés de la situation des fournisseurs et de celle des autres copropriétaires.

13:06 Écrit par J. Zachmann dans Controle | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

01/12/2007

Investissement, cout de gestion, contrôle

Lorsque nous investissons dans des valeurs moblières, nous avons pléthores de sources d'informations, conseils etc.. pour être informés de la valeur d''investissement, de sa probabilié de revenus, et des coûts de gestion afférents. Pas de comparaison en matière de valeurs immobilières, ce qu e les économistes appelllent asymétries d'informations joue son plein en ce domaine. Dans l'immobilier, Le contrôle (effectif) est bien moindre  et extrêmement variable selon les Etats, l'existence d'instances de régulation peu fréquente voire inexistante, les capacités de faire entendre les petits propriétairesnels des vendeurs, agents, syndics, qui se font leurs représentants. L'indépendance, seule garante, pour chacun d'etre libre, n'est pas toujors assurée.

 Qui peut vraiment faire changer cet état peu satisfaisant. on ne peut parler d'optimisation du marché immobilier de ce fait, et des réformes pourraient modifier la donne et dégager un surplus économique, pour le bien de la collectivité toute entière. 

Les investissements se faisant transfrontaliers- condition pour que la compétence  soit de la Commission européenne- il peut y avoir là un chantier qui dynamise l'économie . Que les associations représentatives prennent ce dossier à corps et nous verront bien! A défaut quye rien ne se passe, le nouveau traité donnera le droit de pétition, mais il faut attendre son entrée en vigueur...

17:06 Écrit par J. Zachmann dans Controle | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

23/10/2007

remuneration de travaux pour le sndic

Un syndic peut-il se faire rémunérer à l'occasion de travaux effectués dans une copropriété ?


Un syndic peut percevoir une rémunération a l'occasion de travaux effectués dans une copropriété dans la mesure où cette rémunération a été précisément déterminée : 

  • soit dans le "contrat de syndic" passé avec le syndicat des copropriétaires 

  • soit par une délibération votée lors de l'assemblée générale de copropriété à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. 

L'assemblée générale est en effet souveraine pour fixer le montant des honoraires du syndic, dans le cadre de la liberté contractuelle de la rémunération consacré par l'ordonnance du 1er décembre 1986 relative à la liberté des prix et de la concurrence. Les syndics sont tenus de fournir à l'assemblée générale un décompte détaillé de leurs honoraires ainsi que la répartition de ceux-ci selon les différents types de rémunération. 

Des modèles types de contrat de syndic, largement usités par les syndics professionnels, distinguent entre les honoraires versés pour la gestion courante de l'immeuble et ceux auxquels donnent lieu des prestations particulières. De même, il arrive que des syndics demandent d'une part des frais de gestion en cas de travaux et d'autre part des frais éventuels de suivis techniques. 

Au stade de la libre négociation du contrat, il peut être de l'intérêt du syndicat des copropriétaires de bien faire préciser : 

  • que les travaux d'entretien courant non votés lors de l'assemblée générale sont inclus forfaitairement dans les honoraires de gestion courante 

  • et que seuls les travaux votés en assemblée générale peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques

22:05 Écrit par J. Zachmann dans Controle | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

19/08/2007

Marchés conclus par le syndic

Il faut que cesse la pratique consistant à passer un marché par tranche. C'est ce qui se passe pour la proposition d'une antenne collectiveDans le  cas de l'antenne collective , de plus aucun devis n'a été présenté, mais  un prix d'accès est mis aux votes. 

16:16 Écrit par J. Zachmann dans Controle | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

03/08/2007

Enquete nationale française-Direction dela Concurrence

Les préjudices pour les copropriétaires


L'enquête a également mis en évidence des pratiques pouvant porter atteinte aux intérêts des copropriétaires. Il s'agit :

de l' allongement de la liste des prestations particulières facturées en plus des honoraires de gestion courante;

du maintien dans les contrats de clauses considérées comme abusives par la Commission des Clauses Abusives (recommandation n° 96-01);

du défaut de mise en concurrence des entreprises lors de la passation des marchés de travaux quel que soit leur montant.


" Afin de remédier à ces difficultés et améliorer la transparence tarifaire des prestations de syndic, un mandat a été confié au Conseil national de la consommation qui réunit des représentants des consommateurs et professionnels " signale l'ANIL (association nationale d'information pour le logement. Le Conseil national de la consommation devrait présenter ses propositions prochainement.


18:57 Écrit par J. Zachmann dans Controle | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

Mise en concurrence

La mise en concurrence par le syndic des fournisseurs et entreprises pour les marchés de travaux et les contrats de fournitures, que l'assemblée peut imposer au-dessus d'un montant fixé, est définie avec précision : c'est "la demande d'une pluralité de devis ou [...] l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises".

Enfin, les syndics - ceux des grands groupes mais pas seulement - ayant des liens d'actionnariat avec des entreprises intervenant pour la copropriété sont soumis à des obligations d'informations des copropriétaires renforcées.

18:51 Écrit par J. Zachmann dans Controle | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

15/07/2007

nos droits

14-07-2007, 22:34:13
Droit de la copropriété
Rôle du Conseil de gérance
Le rôle du conseil de gérance est double : contrôler et assister le syndic.Il s’agit en fait de deux aspects d’une même idée : les décisions d’assemblées générales doivent être correctement exécutées et la gestion doit être correcte. Le conseil de gérance est là d’une part pour vérifier que le syndic s’exécute correctement, et d’autre part pour l’aider si nécessaire à cette tâche.
Le conseil de gérance n’a donc pas en tant que tel de pouvoir de gestion ni d’administration. Il n’a pas d’ordre à donner au syndic, tout au plus doit –il rappeler au syndic ses devoirs s’il tarde à les mettre en œuvre et exercer un contrôle sur sa gestion, dont fait partie la comptabilité. A cette fin, le conseil de gérance doit avoir un regard permanent sur la gestion et les comptes et doit pouvoir se faire communiquer, sans réserve et sans délai, une copie de tout document ayant trait à la copropriété.



Le conseil de gérance devrait être consulté par le syndic en cas de travaux urgents et au cas où les travaux en cours dépassent le montant voté en assemblée générale.





Définition du rôle au sein de la copropriété


Idéalement le rôle et la mission du conseil de gérance devraient être prévu par les statuts ou par la décision d’assemblée générale qui l’institue.
On n’insistera jamais assez sur l’importance des assemblées générales, des règles à respecter et de la précision et la clarté du texte de chaque décision (voir article du 18/11, L’assemblée générale).
Le conseil de gérance peut recevoir des mandats précis de l’assemblée générale, par exemple faire une étude, choisir un devis, choisir un avocat, etc.

En France, pays de référence pour l’élaboration de notre Code civil, le président du conseil de gérance peut engager une action judiciaire contre l’ancien syndic pour récupérer les fonds et les archives de la copropriété.Nous y ajouterions une action contre le syndic lorsque celui-ci représente la copropriété en justice alors que cette même copropriété voudrait engager, dans cette même action, un recours en garantie contre ce syndic.

L’élection, la convocation, les réunions, les votes du conseil de gérance

Ce sont les statuts, ou la décision d’assemblée générale qui a décidé de la création du conseil de gérance, qui en fixent les règles de fonctionnement. L’établissement ou les modifications de celles-ci doivent être votées en assemblées générales ;

Convocations : Il faut prévoir si, par exemple, c’est le président qui convoque et selon quelle périodicité, qui détermine l’ordre du jour , etc. Il faut prévoir si un membre peut, ou ne peut pas, se faire représenter.

Votes : Il faut prévoir si les avis ou rapports du conseil de gérance sont adoptés à la majorité simple des présents et/ou à la condition que la moitié au moins des membres soient présent et si, en cas de partage de voix, la voix du président sera prépondérante.


Procès-verbaux : Il faut prévoir un secrétaire de réunion qui sera soit permanent soit élu à chaque séance. Les PV doivent être clairs et permettre une bonne information des membres absents, de faire connaître au syndic les recommandations qui lui sont faites, d’informer les copropriétaires.

Syndic : Il faut préciser le mode de relation entre le conseil de gérance et le syndic, notamment qui sera l’interlocuteur du syndic.

Commissions : Même dans les petites copropriétés, il est préférable de nommer des commissions au sein du conseil de gérance, par exemple au sujets des travaux, des comptes, du chauffage…ce qui permet une bonne répartition du travail.



14:47 Écrit par J. Zachmann dans Controle | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |